'; ГУП "Севастопольстройпроект" - Об ипотеке
 

Карта сайта

Государственное унитарное предприятие

«СЕВАСТОПОЛЬСТРОЙПРОЕКТ»
(ГУП «Севастопольстройпроект»)

ВНИМАНИЕ!

С 11.10.2019 г. ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию города Севастополя»
(ГУП «АИЖК города Севастополя»)
переименовано в
ГУП «Севастопольстройпроект»

299011, г. Севастополь, ул.Воронина, д.10, 1-ый этаж, офис 1-6

время работы: 09:00 - 18:00,  13:00-14:00 - перерыв;  сб,вс -выходной

консультации,  прием документов: 10:00 - 17:00,  13:00-14:00 - перерыв;  сб,вс -выходной

+7 (8692) 48-77-99,   +7 (978) 108-109-1

Что нужно знать об Ипотеке

Ипотечный займ (кредит) выдается на длительное время, поэтому в интересах и заемщика, и кредитора заранее и максимально подробно оговорить все условия сделки, оценить  риски, изучить права и обязанности сторон, продумать варианты действий в случае возникновения проблем, а также еще раз задуматься об ответственности этого шага.

У тех, кто впервые сталкивается с ипотечным кредитованием, складывается впечатление, что ипотека это сложно, долго и дорого. Однако если внимательно отнестись к выбору кредитной программы, узнать о возможных льготах, выбрать удобный способ погашения займа (кредита) и правильно оценить будущие расходы, ипотека может стать самым простым и быстрым способом улучшения ваших жилищных условий.

От чего зависит сумма займа (кредита)

Сумма ипотечного займа (кредита), которую вы можете получить, зависит от:

  • размера вашего дохода;

  • срока кредитования;

  • стоимости приобретаемой недвижимости;

  • суммы имеющихся у вас накоплений (первоначального взноса).

Насколько будет велика сумма займа (кредита), которую вы можете получить, в первую очередь, зависит от вашей платежеспособности. Платеж по займу (кредиту) не может превышать определенной доли ваших доходов. При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. п.).

Размер ипотечного займа (кредита) всегда привязан к стоимости приобретаемой недвижимости – это так называемое соотношение кредит/залог. Размер займа (кредита) не может превышать разницы между стоимостью жилья (суммой, в которую оценили недвижимость, которую вы планируете приобрести) и суммой, которую вы обязаны внести в качестве первоначального взноса за жилье из собственных средств.

Например, вы покупаете квартиру, которая оценивается в 5 млн рублей. Первоначальный взнос составляет 30% - 1,5 млн рублей. Максимальная сумма кредита, которую вы можете получить, составляет 3,5 млн рублей.

Сумма займа (кредита) увеличивается или уменьшается в зависимости от того, на какой срок вы берете займ (кредит).

Чем больше срок погашения займа (кредита), тем большую сумму вы сможете получить, благодаря тому, что снижается размер платежа по займу (кредиту).

Если вы хотите увеличить сумму займа (кредита), то можете привлечь дополнительных заемщиков (созаемщиков).

Если займ (кредит) предоставляется сразу нескольким заемщикам, то для расчета платежеспособности учитывается совокупный доход всех заемщиков. Чем больше совокупный доход, тем больше максимальная сумма доступного им займа (кредита).

Все заемщики по займу (кредиту) несут равную ответственность за его погашение.

Что такое закладная

Подтверждением обязательства заемщика полностью погасить ипотечный займ (кредит) служит закладная специальный документ, который оформляется при получении ипотечного займа (кредита). Владелец закладной получает право требования по погашению займа (кредита) на условиях, установленных договором займа(кредитным договором).

Владельцем закладной становится кредитор, который выдал вам ипотечный займ (кредит).

Какие права имеет владелец заложенного жилья

Если вы приобрели жилье с помощью ипотечного займа (кредита), оно становится вашей собственностью. Однако право распоряжаться таким жильем ограничено в связи с тем, что оно находится в залоге у кредитора.

В заложенном жилье можно без ограничений регистрировать членов своей семьи. Его можно завещать, однако к наследнику вместе с недвижимостью перейдут и обязательства заемщика по погашению займа (кредита).

Обязанности владельца заложенного жилья

Если вы взяли ипотечный займ (кредит), у вас возникают обязанности перед кредитором/владельцем закладной по предоставлению определенных сведений о себе и своих доходах. Требования подобного рода содержатся в договоре займа (кредитном договоре). Обязательным требованием является предоставление информации об оплате страхования (имущественного и/или личного), предусмотренного договором. Также кредитора нужно оперативно уведомлять об изменении вашего фактического места жительства, адреса регистрации, адреса для направления корреспонденции, контактного телефона, состава семьи, заключении или расторжении брака (заключении, изменении или расторжении брачного договора), места работы.

Стандартным является требование об уведомлении кредитора о постоянной регистрации новых людей в заложенном жилье и его передаче в аренду.

Владелец закладной имеет право периодически проверять, в каком состоянии находится заложенный объект недвижимости, должным ли образом вы заботитесь о его сохранности.

В случае если заемщик нарушает свои обязательства по возврату займа (кредита), владелец закладной имеет право потребовать продать жилье, и за счет вырученных средств погасить долг заемщика.

Владелец закладной может перепоручить сопровождение или прием платежей другому сервисному агенту, а также продать или передать другой организации закладную по займу (кредиту) в этом случае право требовать от вас погашения займа (кредита) перейдет к новому владельцу закладной.

Кто может получить кредит

Перед тем, как обратиться за получением ипотечного займа (кредита), стоит ознакомиться с требованиями  к вам как к Заемщику и  приобретаемому жилью (предмету ипотеки).

Регистрация

Заемщиком может стать гражданин Российской Федерации, зарегистрированный по месту жительства, или месту пребывания на территории Российской Федерации.

Возраст Заемщика

Возраст заемщика на момент заключения договора займа (кредитного договора) должен составлять не менее 21 года, и не должен превышать 65 лет на момент окончания срока кредитования.

Созаемщики

Общее количество заемщиков по одному договору займа (кредитному договору) не может превышать 4 (четырех) человек.

Доход

Заемщик должен иметь официально подтвержденный доход, соответствующий требованиям кредитора к кредитоспособности и платежеспособности.

Семейное положение

Если заемщик состоит в зарегистрированном браке, то его супруг/супруга в обязательном порядке также становится заемщиком и залогодателем независимо от того, есть ли у него постоянный доход. Исключением является ситуация, когда между супругами заключен брачный договор, по условиям которого имущество не является совместной собственностью супругов, а  признается  личной  собственностью  одного из них. В этом случае включение супруга в состав участников ипотечной сделки в качестве заемщика не требуется.

Предмет ипотеки

  • Предметом ипотеки может выступать квартира или жилой дом с земельным участком. Комнаты не могут являться предметом ипотеки.

  • Предметом ипотеки должно быть жилье, на приобретение/строительство которого предоставлен ипотечный заем (кредит).

  • Право собственности заемщика на предмет ипотеки должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

  • Предмет ипотеки должен быть расположен на территории г. Севастополя.

Жилой дом с земельным участком 

При передаче в залог жилого дома земельный участок, на котором он расположен, подлежит также передаче в залог. К комплекту документов на земельный участок должен быть приложен кадастровый паспорт (план) земельного участка.

Земельный участок должен:

  • принадлежать заемщику на праве собственности;

  • относиться к категории земель населенных пунктов;

  • иметь границы (описание местоположения границ, координаты характерных точек границ), установленные в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Оценка предмета ипотеки

Стоимость предмета ипотеки должна быть подтверждена отчетом об оценке, произведенной независимым оценщиком, аккредитованным кредитором. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цены, по которой этот объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

При передаче в ипотеку жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, оценка должна проводиться отдельно для жилого дома и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже кадастровой стоимости земли, установленной в данной местности.

Пять правил для тех, кто решил взять ипотечный займ (кредит)

  1. С предельной точностью выясните, какую сумму составят единовременные расходы, возникающие при оформлении ипотечной сделки, чтобы ясно понимать, располагаете ли вы данной суммой.

  2. Будьте объективны, рассчитывая, какую часть своих доходов вы можете выделить на ежемесячный платеж по ипотеке, чтобы ваш уровень жизни не снизился до критической отметки.

  3. В жизни каждого человека могут возникнуть финансовые затруднения, связанные с проблемами на работе или в семье. Поэтому ваши доходы за вычетом платежа по займу (кредиту) должны позволять откладывать какую-то часть средств и на создание «подушки безопасности». По мнению финансовых экспертов, ипотечный заемщик на случай финансовых трудностей должен иметь в запасе сумму на выплату трех платежей по займу (кредиту).

  4. Баланс доходов и расходов необходимо рассчитать так, чтобы он соблюдался не только в текущий момент, но и в долгосрочной перспективе. Трезво взвесьте перспективы роста своих доходов, обдумайте, какие есть возможности дополнительных заработков и сколько они способны вам принести. Если у вас в планах рождение детей или крупные расходы — на ремонт, приобретение автомобиля, учебу и т. п. – учтите это: в подобных  ситуациях ипотечный займ (кредит) ложится тяжелой нагрузкой.

  5. Нужно со всей ответственностью осознать, что если вы не сможете вовремя и в полном объеме вносить платежи по ипотечному займу (кредиту), вы можете лишиться заложенного жилья.

Основные расходы по ипотечному займу (кредиту)

  • Расходы по оценке недвижимости.

  • Погашение основной суммы долга и уплата процентов по займу (кредиту).

  • Уплата страховых взносов по договорам страхования, заключенным в соответствии с условиями договора займа (кредитного договора).

  • Платежи, связанные с нарушением условий договора займа (кредитного договора) неустойка (штрафы и пени), повышенные проценты или иные санкции, установленные условиями договора займа (кредитного договор.

Получение ипотечного займа (кредита)

Оценив свои финансовые возможности и потребности, вы выбрали подходящую ипотечную программу и решили взять ипотечный займ (кредит).

Процесс получения ипотечного займа (кредита) состоит из нескольких этапов:

  • подготовка и предоставление документов и Анкеты-заявления на получение займа (кредита);

  • получение предварительного решения кредитора о предоставлении займа (кредита) (решение действительно в течение 4-х месяцев, в этот период необходимо успеть пройти остальные этапы получения займа /кредита);

  • подбор объекта недвижимости (квартиры) самостоятельно или с помощью агентства недвижимости — партнера кредитора и предоставление документов по квартире, заказ Отчета об оценке рыночной стоимости квартиры у независимого оценщика, аккредитованного кредитором;

  • получение окончательного решения кредитора о предоставлении займа (кредита) и определение даты ипотечной сделки, включающей в себя заключение договора купли-продажи квартиры и договора займа (кредитного договора), оформление закладной;

  • заключение ипотечной сделки (оплата заемщиком первоначального взноса, заключение договора купли-продажи квартиры, заключение договора займа/кредитного договора, государственная регистрация права собственности на приобретенный объект недвижимости);

  • проведение расчетов с продавцом — оплата стоимости квартиры за счет средств первоначального (личного) взноса покупателя (заемщика) и заемных/кредитных средств, оформление акта приема-передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю;

  • заключение договора(ов) страхования в соответствии с условиями договора займа (кредитного договора) и передача одного экземпляра договора(ов) кредитору вместе с оригиналом документа, подтверждающего оплату страховой премии;

  • предоставление кредитору документов, подтверждающих заключение ипотечной сделки.

Получение займа (кредита) на приобретение квартиры в новостройке на этапе строительства под залог прав требования по договору участия в долевом строительстве имеет отличия в порядке оформления документов и действий, необходимых для получения займа (кредита) и приобретения жилья. Консультацию по порядку получения займа (кредита) на приобретение квартиры в новостройке на этапе строительства предоставит вам кредитор.

 

Способы погашения ипотечного займа (кредита)

Дифференцированный и аннуитентный платеж

В настоящий момент в России используются два способа погашения ипотечного займа (кредита):

Аннуитетная схема погашения – это погашение займа (кредита) регулярными, одинаковыми по величине (аннуитетными) платежами. Размер платежа определяется при выдаче займа (кредита) по официальной формуле аннуитета и включает в себя расчетную сумму на погашение основного долга и проценты, начисленные на сумму невыплаченного долга. Каждый месяц Заемщик платит одну и ту же сумму.

Дифференцированная схема погашения – это погашение займа (кредита) регулярными, но разными по величине платежами. Размер каждого платежа определяется займодавцем (кредитором) при выдаче займа (кредита) с учетом суммы, которую займодавец (кредитор) требует направлять на погашение основного долга (как правило, это одинаковая сумма в каждый платеж) и процентов, начисляемых на сумму еще невыплаченного долга. Каждый месяц Заемщик должен уточнять, какую сумму ему следует уплатить.

Если сравнивать эти две схемы, то, при равных условиях, размер дифференцированного платежа в течение нескольких лет будет заметно выше, чем аннуитетный платеж. Затем он снизится, но следует понимать:

Размер дифференцированного платежа на первых порах может оказаться настолько большим, что вы не сможете получить нужную вам сумму займа (кредита) из-за недостаточной величины вашего дохода!

В то же время, с дифференцированными платежами вы заплатите меньшую сумму в виде процентов по займу (кредиту), так как уменьшение суммы основного долга (сумма денежных средств, которую вы получили от займодавца (кредитора) по ипотечному займу (кредиту)) происходит быстрее, чем по аннуитетной схеме.

Пример расчета платежей при аннуитентной и дифференцированной схемах.

Например: сумма займа (кредита) -  1,6 млн. руб.; срок - 15 лет; ставка - 12,8% (займ/кредит в рублях)

Дифференцированный платеж

Аннуитентный платеж

Платежи по графику

Если есть возможность производить досрочное погашение

Размер ежемесячного платежа

26 тыс. руб. – первый платеж, далее размер платежа уменьшается, и через 5 лет становится меньше, чем платёж при аннуитетной схеме погашения

20 тыс. руб.

20 тыс. руб. + 6 тыс. руб., где 6тыс.руб. - досрочный платеж, который Заемщик имеет право осуществлять каждый месяц. Сумма досрочного платежа не ограничена!

Требуемый доход Зёмщика для выдачи займа (кредита)

57 тыс. руб.

45 тыс. руб.

45 тыс. руб.

Суммарные выплаты процентов по займу (кредиту)

1,5 млн. руб.

2,0 млн. руб.

1,0 млн. руб.

 

Как показывает расчет, дифференцированная схема позволяет Заемщику уменьшить общую выплату процентов по займу (кредиту). Но при этом она дает гораздо большую нагрузку на бюджет Заемщика в первые годы. Соответственно, требуется более высокий уровень дохода для обслуживания такого займа (кредита), либо сумма займа (кредита) будет существенно меньше, чем при аннуитентном платеже.

У каждой схемы есть свои плюсы и минусы, но аннуитетная схема объективно позволяет Заемщикам с меньшими доходами брать ипотечные займы (кредиты) в сумме, необходимой для покупки квартиры, делая ипотеку более доступной.

Кроме того, следует учитывать, что досрочные платежи Заемщик может производить свободно, без каких-либо ограничений и штрафов. Если у Заемщика есть или появляются средства от подработки или как помощь от родственников и др., то, как правило, выбирается третий вариант, приведенный в таблице. Каждый Заемщик выстраивает свою независимую схему досрочного погашения займа (кредита). В результате, основной долг погашается гораздо быстрее, и соответственно уменьшается размер процентных платежей, начисленных на уменьшенный основной долг. Это даёт возможность: а) более быстро погасить займ (кредит), и б) снизить суммарные выплаты по займу (кредиту), за счёт снижения выплат процентов.

Дифференцированная схема погашения ипотечного займа/кредита:

dif shema

Аннуитетная схема погашения ипотечного займа/кредита:

anu shema

Аннуитетная схема с возможным досрочным погашением:

anu shema dosroch

Если заметили ошибку, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter

Контакты

  • ул.Воронина, д.10, оф.1-6
    г. Севастополь, 299011
  • тел/факс:
    +7 (8692) 48-77-99
    +7 (978) 108-109-1

  • Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

 

О нас

ГУП «Севастопольстройпроект» (ранее - ГУП «АИЖК города Севастополя») - единственный аккредитованный в городе Севастополе региональный оператор АО «АИЖК» по реализации государственных ипотечных программ в городе Севастополе по Стандартам АО «АИЖК»......ПОДРОБНЕЕ

 

Политика обработки персональных данных

Scroll to top